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《凤凰股份靠分红暂渡难关 主业萎缩的挑战依然在前》

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2020年1月20日晚间,凤凰股份公布了2019年业绩预告,预计2019年年度实现归属于上市公司股东的净利润约为6100万元至8800万元,与上年同期相比预计减少4.76亿元至5.03亿元,同比降幅高达84.40%至89.19%.

在“ST”边缘“危险试探”的凤凰股份在2019年扣非后实现扭亏为盈,但实现盈利的主要原因是2019年公司债兑付后财务费用较2018年同期减少,以及2019年收到全资子公司参股南京证券的分红.Wind数据显示,凤凰股份通过全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券6.28%的股份.

不过,凤凰股份主营业务的经营情况却不太乐观,近年来业绩低迷的同时,其商品房销售面积、销售金额双双缩水,且2019年全年无新增项目.此外,凤凰股份2019年三季度营业收入存在一定勾稽异常,也令人怀疑其财务数据的真实性.

全年无新增土储办公楼项目面临“去化难”

2019年,受国家政策调控影响,房地产市场面临土地拍卖制度变革、房地产税立法、房企融资渠道管控等诸多不利影响因素,房地产市场政策持续高压态势.凤凰股份也曾在其财务报告中坦言,在融资政策趋紧和管控政策趋严的楼市政策背景下,公司作为中小型房企,抵御行业风险能力较弱.

实际上,凤凰股份在抵御行业风险方面的弱势已经在近年来的财务数据中有所体现.凤凰股份曾在2017年连续四个季度录得亏损,2017年末凤凰股份扣非后归母净利润的亏损额度高达1.6亿元.虽然凤凰股份在2018年四季度实现净利润回正,但全年扣非后归母净利润仍为负,录得亏损2705.32亿元.

从凤凰股份2019年的营业收入结转情况来看,其上半年净利润小幅上涨实现扭亏为盈,主要是由于当期公司在宜兴与镇江两个项目集中交付,且项目毛利好于2018年同期交付的楼盘;与此同时,2019年上半年,部分16凤凰01债回售兑付,有息负债减少,利息费用相应减少.

不过,在前两个季度实现盈利后,公司第三季度(7~9月)后仍录得亏损.其三季报显示,第三季度(7~9月)营收为1.48亿元,同比下滑28.6%.

此外,凤凰股份近年来的销售回款情况也不太乐观,虽然2019年第四季度实现了一定程度的销售增长,但其前三个季度的销售面积与销售金额均处于大幅下滑状态.凤凰股份披露的房地产项目经营情况简报显示,公司2019年前三个季度商品房合同销售面积分别为1.17万㎡、1.13万㎡、1.87万㎡,分别同比减少68.63%、70.11%、48.06%;商品房合同销售金额分别为,1.08亿元、1.27亿元、2.36亿元,分别同比减少68.88%、66.32%、42.72%.项目销售情况的下滑,也直接导致凤凰股份2019年三个报告期的经营活动产生的净流量净额均为负值.

值得关注的是,凤凰股份2019年全年无任何新增土储,仅第二季度新开工无锡怡然居项目,新开工面积为5.34万㎡.这或许与凤凰股份的经营战略有关,凤凰股份方面曾表示,公司未来的主要战略是加大存货去化的力度.

《红周刊》记者注意到,凤凰股份目前房地产库存中办公楼库存占比较高,在当前经济环境下,去化速度较慢,去化困难较大.而商业、办公去化慢也是凤凰股份2019年三季度资金回笼及产品预售较上年同期有较大幅度下降的主要原因.凤凰股份三季报显示,公司当期销售商品、提供劳务收到的同比下滑50.36%,预收账款同比下滑74.91%.

2017年以来,凤凰股份虽然选择转型进入养老地产行业,但面临资金投入大,回报周期长,商业模式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险.此外,虽然凤凰股份的资产负债率与房地产行业其他上市公司相比并不算高,但公司的日常经营资金很大程度上来自公司前期发行债券获得的资金,以及公司控股股东凤凰集团每年为公司提供的30亿元借款额度.

营收数据勾稽异常

凤凰股份不仅面临经营业绩持续下滑的困境,记者核算其近年来的财务數据还发现,公司2019年第三季度的营业收入存在一定的勾稽异常,有大约5334万元的含税营业收入没有相关流入及经营性债权的支持.

据凤凰股份2019年第三季度报告,公司当期实现营业收入共计约98997万元.记者注意到,凤凰股份历年来的营业收入构成主要包括房地产开发收入及租赁收入.但由于公司三季报未披露相关营收构成明细,且租赁收入在营业总收入中所占比例一直较低,故在核算凤凰股份第三季度应税收入时暂不对营业收入构成进行区分.整体核算可得,凤凰股份2019年第三季度的含税营业收入大约为109887万元.

根据财务勾稽关系,上述含税营业收入在财务报表中将体现为同等规模的流量流入和应收账款及应收票据等经营性债权的增减.

凤凰股份2019年第三季度合并流量表中的“销售商品、提供劳务收到的”金额约为54253万元.由于当期预收账款不属于与当期营业收入相关的流入,故需要剔除这部分金额的影响.2019年第三季度公司预收账款较2018年末减少了50300万元,因此当期与营业收入相关的流入约为104553万元.

根据上述核算结果可以得出,凤凰股份2019年第三季度的含税营业收入109887万元与相关流入金额相较差值约为5334万元.也就意味着凤凰股份在2019年前三季度大约有5334万元的营业收入没有相关流入的支持而须体现为经营性债权的增加.但记者梳理凤凰股份2019年三季报发现,公司该报告期内并未产生应收账款或应收票据等经营性债权.因此上述财务勾稽偏差同样没有经营性债权的支持,对此或许需要凤凰股份作出适当的解释.

附表 凤凰股份与营业收入相关的数据(单位:万元)

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